Ринок відкривається з 1 липня: як купити або продати землю за новим законом
Що змінюється, як працюватиме механізм продажу ріллі та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити в халепу.
З 1 липня в Україні запрацює ринок землі.
Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.
Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.
У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.
Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.
Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.
Яку землю можна продавати і купувати
Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.
Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.
Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.
Хто має право купувати землю
Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.
Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.
Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Скільки землі може придбати фізособа
До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.
Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів
Як буде визначатися ціна
Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.
Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.
“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.
Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.
За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис грн. Мінекономіки очікує, що далі земля щороку дорожчатиме на 10-15%.
Ціна на землю: що очікувати з 1 липня
Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися до 5-10 тис дол за гектар.
Чи можна купити землю за кеш
За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.
Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки гроші, та сплатити всі податки. Буде здійснюватися фінансовий моніторинг.
Підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.
Як зберегти землю після запуску ринку
Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.
Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.
“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме й оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля, немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.
Чи можна продати орендовану землю
Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.
Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.
Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.
За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.
Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.
У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.
Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.
Як буде продаватися земля
Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.
Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.
Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.
Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.
Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.
Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Як не порушити умови купівлі-продажу землі
По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.
По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.
Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.
Як перевірити справжність договорів
За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.
“Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає Мартин.
16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Така перевірка передбачатиме:
– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
– застосовування санкцій до набувача;
– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.
Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.
Які документи потрібні для укладення угоди
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.
Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.
Де можна отримати додаткову інформацію
У Державному земельному кадастрі та Урядовому контактному центрі (телефон 1545). Відповіді на найпоширеніші питання є тут . Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін’юст.
Крім того, можна звернутися до нотаріуса чи юриста. Вони допоможуть розібратися, чи не порушене переважне право землекористувача на придбання ділянки і чи не є ділянка предметом судового спору.
Безкоштовна земля — 2,28 га: як отримати і чому це варто робити зараз
Обзавестися ділянкою землі можна в будь-якому регіоні країни, але експерти попереджають: роздавати довго.
Обзавестися ділянкою землі можна в будь-якому регіоні країни, але експерти попереджають: роздавати довго землю держава не буде.
Кожен повнолітній громадянин України має право безкоштовно приватизувати п’ять ділянок землі під різні цілі: будівництво будинку, гараж, садівництво, особисте сільське господарство і для будівництва дачного будинку. За словами експертів, держава не роздаватиме довго землю. Ми дізналися, як отримати належну за законом ділянку і чому українці не поспішають приватизувати землю.
Скільки землі можуть отримати українці
З досягненням 18-ти років кожен громадянин України може безкоштовно отримати п’ять ділянок землі. В цілому можна безкоштовно приватизувати 2,28 га.
Згідно зі ст. 121 Земельного кодексу України, держава може передати громадянинові не більше двох гектарів для ведення особистого сільського господарства, для ведення садівництва — не більше 0,12 га. На будівництво житлового будинку в місті і селах виділяють різні площі землі, в селі можна одержати не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, а в місті — 0,1 га. Для дачного будівництва в законі передбачено не більше 0,1 га і для гаража — не більш 0,01 га. Безкоштовно приватизовувати можна кожну з видів ділянок тільки один раз, незалежно від того, чи є земля у членів родини.
Куди звертатися
Отримати ділянку землі можна в будь-якому регіоні країни і це не залежить від місця проживання. Для її приватизації необхідно знайти вільну ділянку. Залежно від того, де вона знаходиться, — в межах міста, села, або району, до тих органів самоврядування і потрібно звертатися. Якщо земельна ділянка за межами населеного пункту, потрібно йти до територіального відділення Госгеокадастру — зазвичай це землі для ведення садівництва або особистого сільського господарства. Сама земля нічого не коштуватиме українцеві, але оформлення документів зажадає витрат.
«Землю отримати можливо, але на це потрібно виділити певну суму. В принципі, земельну ділянку можна приватизувати за 3-5 тис. грн. І це не хабар, а витрати на землевпорядника, який повинен розробити технічну документацію», — зазначає юрист із земельних питань Кирило Левтеров.
Процес приватизації землі — не простий через бюрократизацію. Перш ніж отримати свідоцтво про право власності на ділянку, доведеться побігати по кабінетах чиновників.
«Приблизно весь процес може зайняти від шести місяців до двох років. Хоча, насправді цей процес повинен займати менше, наприклад, для учасників бойових дій на Донбасі найкоротший термін — 45 днів. Все дуже залежить від швидкості бігу за чиновниками», — додає юрист.
Але перш ніж звертатися, необхідно конкретно знати, де знаходиться земля і чи вільна вона. Найпростіше знайти ділянку в селі, ніж в місті.
«У селах значно простіше отримати землю, ніж в місті. Все дуже залежить від ліквідності землі — чим менше ліквідна земля, тим простіше її отримати», — радить юрист із земельних питань Кирило Левтеров.
Перевірити, чи вільна земля, можна: на сайті «Публічна кадастрова карта України» відправити офіційний запит про надання публічної інформації до місцевих органів влади або Госгеокадастру.
Процедура отримання землі
Знаючи, яка ділянка вільна і чи можна її приватизувати, потрібно подати заяву до органу місцевого самоврядування. У ній повинні бути вказані приблизний розмір земельної ділянки, її цільове призначення. Також необхідно прикласти до нього карту або графічний малюнок, де зазначено місце розташування землі. Згідно із законом розглянути заяву повинні протягом місяця.
Отримавши згоду сільради або мерії, можна починати розробку проекту щодо відведення землі. Цим займається землевпорядна організація — за їхні послуги доведеться заплатити від 2000 до 10 000 грн. Сама розробка технічної документації землевпорядниками може зайняти від півроку до року часу.
Далі з проектом відведення землі слід звернутися до територіального органу Госгеокадастру України із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки. Зазвичай це робить землевпорядна організація, з якою укладався договір. Якщо всі документи в порядку і проект складений правильно, то в перебігу двох тижнів кадастровий реєстратор видає витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку із зазначенням у ньому кадастрового номера.
З цієї випискою і екземпляром проекту землеустрою необхідно повернутися до розпорядника землі — місцевих ради або адміністрації. Вони затвердять проект і зареєструють в Міністерстві юстиції право власності. Після цього рада чи адміністрація приймає рішення про передачу у власність землі із зазначенням площі та її розміщення.
Щоб отримати останній документ — свідоцтво про право власності на земельну ділянку, — потрібно звернутися із заявою про держреєстрацію до Укрдержреєстру або до реєстратора Госгеокадастру. Заява може розглядатися протягом 14 днів.
Чому українці не йдуть за землею
За словами експертів, після прийняття Земельного кодексу, який гарантує право кожного громадянина на землю, першу хвилю бажаючих приватизувати ділянку зупинила бюрократія, яка в підсумку породила корупцію і міфи про те, що отримати землю законним шляхом неможливо. За словами юриста із земельного права Кирила Левтерова, на практиці дев’ятьом з десяти не вдається пройти весь процес від початку і до кінця, і приватизувати землю.
«Система приватизації, яка сформувалася на початку 2000-х рр., передбачала, що в Україні є велика кількість землі. Як і будь-яка адміністративна процедура, де розпорядником є держава або місцеві органи влади, вона швидко призвела до збільшення бюрократичних процедур. Бюрократія і складності збили першу хвилю бажаючих приватизувати. Ну і земля тоді нічого не коштувала. Потім земля поруч з містами стала набирати в вартості і бюрократичні процедури стали корумпованими, оскільки земля — це обмежений ресурс, тим більше в місті», — зазначає юрист із земельного права Кирило Левтеров.
За словами юриста, корумпованість і відбила у людей бажання приватизувати землю, поки нею
розпоряджається обмежене коло чиновників. Єдина група, від якої чиновники бояться вимагати хабар, — учасники війни на сході України. Але і їх чиновники часто заплутують.
«Ветерани, які до мене телефонують, зневірилися отримати землю. А насправді вони зробили елементарні помилки з самого початку через те, що їх ніхто не проконсультував і місцеві органи влади якраз зацікавлені, щоб жодної землі не видавати. Вони намагаються всіляко заважати і відмовляють навіть елементарно підказати», — додає експерт.
Слівд зазначити, що саме учасники бойових дій звернули увагу українців на те, що можна отримати землю безкоштовно.
«Після того, як вони почали масовий процес приватизації землі, підтягнулися і решта українців. Починають розбиратися і пробувати приватизувати ділянки. Ще чотири роки тому, люди навпаки дивувалися, коли дізнавалися, що можна отримати землю безкоштовно», — розповідає юрист проекту «Правова консультація» Юрій Усманов.
Роздачу землі можуть припинити
За словами експертів, роздавати довго землю держава не буде. Рано чи пізно в Україні повинна пройти земельна реформа і земля стане повноцінним товаром. За словами Кирила Левтерова, після реформи зникнуть і проблеми з корупцією.
«Не можна з одного боку безкоштовно роздавати землю, а з іншого розуміти, що вона може бути у вільному обігу. Якщо Україна вийде на наступний рівень земельної реформи, то можлива ситуація, за якої безкоштовне отримання землі може бути нарешті припинено. Хочеш землю, то, будь ласка, купуй, а далі — продавай або користуйся і плати податок. Звичайно, розмови щодо скасування приватизації йдуть і, можливо, це нас чекає найближчими роками. Але всі наші земельні питання можуть бути вирішені, коли земля стане товаром — це моє глибоке переконання. Як наслідок, не зовсім логічно буде існування приватизації», — говорить юрист.
Вже з цього року роздавати землю можуть припинити. Це відзначає юрист правозахисної групи «Варта» Юрій Кравець. За його словами, вже навіть є законопроекти зі змінами до земельного законодавства, яке скасовує виділення ділянок безкоштовно.
«2017 року, думаю, будуть внесені зміни до ст. 121 Земельного кодексу України, яка чітко регулює норми безоплатної приватизації. Є два проекти: один передбачає повну ліквідацію права на землю, а другий передбачає обмеження, тобто надання землі окремим пільговим категоріям. Імовірність, що з 1 січня 2018 року таку можливість зникне, — дуже велика», — розповів Юрій Кравець.
Слід зазначити, що 6 жовтня 2016 року Верховна Рада продовжила мораторій на продаж сільськогосподарських земель до 1 січня 2018 року. Розробники законопроекту вважають, що цього часу буде достатньо для того, щоб парламент встиг розробити і прийняти земельну реформу.
Блог отражает исключительно точку зрения автора. Текст блога не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь.
Мнение редакции «Судебно-юридической газеты» может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственность за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.