Оцінка нерухомості під час купівлі-продажу

Проведення оцінки майна – обов’язкова процедура для фізичних осіб під час продажу нерухомості в Україні. Якщо в планах продати квартиру, варто дізнатися більше про цю процедуру: для чого вона необхідна, хто її проводить, скільки коштують послуги оцінювача і хто зобов’язаний їх оплачувати. Також важливо дізнатися, які документи потрібні для оцінки житла. Детально розглянемо всі нюанси в цій статті.

Що таке оцінка нерухомості

Оцінкою нерухомості називають процес визначення вартості об’єкта або його частини, якщо майном володіє відразу кілька власників. Для багатьох типів угод оцінка є обов’язковою, не виняток – угода купівлі-продажу.

За підсумками оцінки власник отримує письмовий висновок або звіт, у якому зазначено вартість об’єкта. Документ має засвідчуватися підписом оцінювача і печаткою. Важливо, щоб у висновку обов’язково вказували мету, через яку проводили оцінку. Використовувати документи для інших цілей не можна. Якщо оцінку зроблено для продажу житлоплощі, не можна використовувати її, наприклад, для розгляду судового позову.

Оцінка може проводитися для будь-якого об’єкта нерухомості:

• житлових приміщень – квартир, приватних будинків, таунхаусів, котеджів, дач;
• комерційних площ – офісів, складів, торгових і виробничих приміщень;
• незавершеного будівництва – об’єктів, побудованих частково і ще не введених в експлуатацію.

Для чого необхідна оцінка нерухомості під час продажу

Є безліч ситуацій, у яких передбачена обов’язкова оцінка нерухомості. Одна з таких – продаж квартири або іншого об’єкта. Коли сторони укладають договір купівлі-продажу, потрібно визначити ринкову вартість нерухомості для розрахунку точної суми податкових зборів та її подальшої сплати.

Важливий нюанс – якщо сторонами угоди купівлі-продажу об’єкта виступають юридичні особи, оцінку нерухомості проводити не потрібно.

Хто проводить оцінку нерухомості

Оцінку нерухомості для її продажу може проводити тільки спеціально підготовлений фахівець або суб’єкти оціночної діяльності. Далеко не кожен експерт має право оцінювати майно. Ось які фахівці можуть видавати письмовий висновок:

• незалежні експерти;
• оцінювачі Фонду державного майна України;
• суб’єкти ринкової діяльності.

Важливо зауважити, що висновок може видати тільки фахівець, у якого є щонайменше 2 роки досвіду у сфері оцінки нерухомого майна.

В Україні працює досить багато компаній, які надають таку послугу як “оцінка нерухомості”. Плануючи співпрацювати з такою фірмою, потрібно одразу дізнатися, чи є в оцінювача обов’язкові дозвільні документи. До них належать сертифікат суб’єкта оціночної діяльності, кваліфіковане свідоцтво оцінювача, сертифікати про підвищення кваліфікації, свідоцтво про реєстрацію в Держреєстрі оцінювачів.

Перевірити експерта і переконатися, що в нього є право проведення оцінки нерухомості, можна на офіційному сайті Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності. Реєстр перебуває у вільному доступі, тому кожен охочий може знайти в ньому контакти оцінювача і зв’язатися з ним. Оскільки в Україні немає норми, що експерт має особисто провести огляд об’єкта, можна скористатися послугами фахівця з будь-якого регіону. Це вигідно, оскільки вартість оцінки може виявитися нижчою.

Які документи потрібні для оцінки нерухомості

Для проведення оцінки нерухомого майна потрібно надати пакет документів. Замовник послуги повинен мати при собі:

• правовстановлюючі документи – договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду або свідоцтво на квартиру;
• технічний паспорт БТІ на нерухомість;
• паспорт та ідентифікаційний код власника об’єкта (також паспорт та ІПН співвласників, якщо вони є).

Якщо йдеться про продаж приватного будинку, додатково потрібно надати:

• договір оренди або свідоцтво про право власності на землю;
• виписку з технічної документації про нормативну грошову оцінку ділянки (якщо є);
• виписку з Державного земельного кадастру (якщо є).

Якщо продається комерційна нерухомість, знадобляться копії таких документів:

• документа про право власності на об’єкт;
• техпаспорта;
• документів, що засвідчують правовий статус земельної ділянки, на якій розташована нерухомість.

Наведені списки документів для оцінки квартири, будинку або комерційного об’єкта мають довідковий характер. Залежно від конкретної ситуації та наявності різних нюансів для проведення експертної оцінки майна перелік може доповнюватися.

Що робити, якщо оціночна вартість вища або нижча за ринкову

Вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу, може не відповідати вартості, яку встановив оцінювач. Тільки продавець і покупець можуть визначати вартість квартири або іншого об’єкта, за якою один готовий продати нерухомість, а інший її купити. У зв’язку з цим ціна в договорі може виявитися і меншою за вартість від оцінювача. Але важливо зауважити, що в цьому випадку податок буде нараховано з тієї суми, яку експерт заніс до письмового висновку.

Якщо в договорі купівлі-продажу зазначено вартість об’єкта, яка перевищує його вартість у висновку оцінювача, податок нараховуватиметься на першу суму, тобто податок завжди сплачується з більшої суми. Це пояснюється тим, що в процесі оподаткування доходу від продажу нерухомості відбувається порівняння реальної ціни та оціночної вартості. Мета порівняння – встановлення бази на дохід фізичної особи від продажу квартири або іншого об’єкта.

Важливо розуміти, що оцінка нерухомості необхідна для правильної сплати податків, при цьому вона не обмежує сторони в тому, щоб вони домовилися про свою ціну, за якою власник готовий продати майно.

У деяких випадках власника нерухомості може не влаштувати оціночна вартість майна. Тоді власник може замовити рецензію звіту про оцінку нерухомості. Її роблять на підставі норм Закону України № 2658-14 “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”. Послугою можна скористатися кілька разів, але на платній основі.

Скільки коштують послуги оцінки нерухомості

Вартість послуги з оцінки майна для подальшого продажу – нефіксована. Конкретну вартість визначають сторони, тобто замовник і оцінювач, під час перемовин, а потім експерт вказує її в письмовій угоді про проведення оцінки.

Залежно від регіону України, типу нерухомості, його специфіки ціна послуги експертної оцінки може бути від 300 до 2000 грн. Зазвичай вартість оцінки квартири нижча, ніж вартість оцінки приватного будинку, гаража, складу, комерційного або виробничого приміщення.

Під час вибору оцінювача важливо орієнтуватися не тільки на вартість його послуг, а й на його досвід, наявність обов’язкових дозвільних документів, рекомендації та відгуки.

Хто оплачує оцінку квартири – продавець чи покупець

Послугу з оцінки нерухомості оплачує замовник оцінки, який і передає обов’язковий пакет документів та необхідну інформацію незалежному оцінювачу або компанії, що надає такі послуги.

Згідно із Законом України, що регламентує проведення професійної незалежної оцінки всіх видів майна та діяльності оцінювачів, замовником експертної оцінки може бути:

• Власник житлоплощі. Під час укладення угоди купівлі-продажу покупець не може виступати замовником послуги оцінки, оскільки не має прямого відношення до об’єкта. Але якщо сторони уклали попередній договір щодо угоди, покупець отримує право на проведення оцінки, але при цьому він не зобов’язаний це робити.
• Особа, яка діє за дорученням власника. У цьому випадку представник власника замовляє оцінку за дорученням. Такий варіант актуальний для ситуацій, коли власник перебуває за кордоном і продає нерухоме майно за дорученням.

Скільки діє документ про оцінку нерухомості

Дія письмового висновку про оцінку нерухомості має обмежений термін. Саме оцінювач вказує відрізок часу, протягом якого документ залишається актуальним. Цей строк не може перевищувати 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку майна. Коли минає півроку, письмовий висновок стає неактуальним: за необхідності процедуру оцінки об’єкта потрібно проходити повторно.

Якщо потрібно дізнатися не оціночну, а реальну ринкову вартість нерухомості для вигідного продажу, варто звернутися до досвідчених ріелторів агентства “Маяк”. Фахівці проаналізують ринок, оглянуть об’єкт і допоможуть встановити його ринкову ціну для швидкої та ефективної реалізації. У команді також є юристи та нотаріуси, які допоможуть провести операцію правильно і якісно.

Вартість переоформлення квартири у 2024 році

Витрати на переоформлення житлової нерухомості – важливе питання, яке варто вивчити ще на етапі продажу або купівлі квартири. Тут потрібно дізнатися всі нюанси, щоб не переплатити і при цьому зробити все законно. Що входить у вартість переоформлення квартири та який розмір податків і держмита у 2024 році, розповідаємо нижче.

Які податки під час продажу квартири

Під час продажу житлової нерухомості продавець має сплатити податок на доходи фізичних осіб. Розмір цього податку та необхідність його сплати залежить від кількох факторів:

• кількість проведених за звітний період угод купівлі-продажу;
• чи є статус податкового резидента України;
• термін володіння нерухомістю;
• як квартира перейшла у власність.

Якщо продавець є резидентом України і протягом звітного періоду продає другу квартиру, він має сплатити податок з доходів фізичних осіб у розмірі 5% від офіційної суми угоди. Тобто якщо житлоплощу продають за 50 000 доларів, то податок становитиме 2 500 доларів.

Якщо житло перебуває у власності менше 3 років, теж доведеться сплатити податок у розмірі 5%. Нерезидент України в цьому випадку сплачує 18%.

Якщо за звітний рік продається третій, четвертий і наступний об’єкт нерухомості, ставка ПДФО становить уже не 5%, а 18%.

Коли прибутковий податок платити не потрібно:

• якщо за звітний рік продавець укладає першу угоду з продажу квартири;
• якщо житло перебуває у власності понад 3 роки;
• якщо об’єкт дістався продавцеві у спадок.

Податки під час продажу квартири сплачує як продавець, так і покупець. Ось які податки ще потрібно сплатити при оформленні угоди купівлі-продажу об’єкта нерухомості:

• держмито – 1% від вартості нерухомості (загальна оплата). Від сплати звільняються інваліди ВВВ, родичі загиблих і зниклих безвісти, інваліди І та ІІ груп і постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• військовий збір – 1,5% (оплачує продавець);
• 1% – збір до Пенсійного фонду (оплачує покупець). Від сплати звільняються ті, хто стоїть на квартирному обліку або купує житло вперше, хоча довести це фактично досить складно.

На ціну переоформлення квартири також впливає той факт, де купується нерухомість – у новобудові або на вторинному ринку. Якщо житло знаходиться в новому будинку, покупець може переоформити об’єкт самостійно або довірити цю процедуру забудовнику. Фахівці будівельної компанії за окрему плату в стислі терміни переоформлять житло на власника. Загалом доведеться заплатити близько 100 доларів.

Скільки коштують послуги оцінювача

Крім прибуткового податку, військового збору та платежу до Пенсійного фонду, є й такі супутні витрати, як послуги оцінювача. Не можна проґавити цей етап, оскільки висновок про оцінку нерухомого майна входить в обов’язковий пакет документів, які надає продавець. Відповідно він і оплачує витрати на оцінку квартири.

На цих витратах можна заощадити. З 2021 року довідку про вартість житлоплощі можна отримати онлайн безкоштовно. Для цього потрібно пройти реєстрацію в єдиній базі звітів ФДМ і заповнити форму з даними про квартиру, що продається. Сервіс проведе оцінку об’єкта нерухомості та згенерує довідку.

Не завжди сервіс вказує ту вартість квартири, яка влаштовує продавця. Якщо власник не згоден з розрахованою онлайн ціною житлоплощі, він може особисто звернутися до професійного оцінювача. Його послуги коштують відносно недорого і залежать від мети оцінки. Якщо оцінка житла проводиться для продажу, витрати складуть від 1 000 грн.

Скільки бере нотаріус за переоформлення квартири

Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості відбувається у нотаріуса: він вносить угоду до реєстру прав на нерухоме майно. Відповідно під час переоформлення квартири доведеться оплатити і послуги нотаріуса.

Щоб зменшити цю статтю витрат, можна звернутися до державного нотаріуса. Але важливо бути готовим до того, що оформлення угоди займе істотно більше часу, ніж при зверненні до приватного нотаріуса.

Приватні нотаріуси встановлюють вартість роботи самостійно, тому ціни в них не тільки вищі, ніж у державних фахівців, а ще й різняться залежно від конкретного експерта. Витрати на приватного нотаріуса залежать ще й від міста оформлення: у Києві послуги фахівця стартують із 6 000 гривень. Перед підписанням документа варто вивчити ціну питання в різних місцях або запитати у знайомих, які вже зверталися до нотаріуса.

Оплата послуг нотаріуса найчастіше ділиться навпіл між продавцем і покупцем. Якщо сторони не домовилися про рівний поділ цієї статті витрат, то сума може позначитися на вартості об’єкта. Усе відбувається за домовленістю.

Хто має платити за переоформлення квартири

Законодавчо не врегульовано питання, хто має сплачувати держмито і внесок до Пенсійного фонду – покупець чи продавець. Найчастіше про оплату витрат на переоформлення квартири сторони домовляються в індивідуальному порядку.

Зазвичай держмито сплачує покупець, тоді як витрати на сплату збору до Пенсійного фонду та послуг нотаріуса лягають на плечі продавця. Але буває й так, що всі витрати з переоформлення об’єкта нерухомості несе тільки покупець у повному обсязі. У цьому випадку вартість квартири може бути зменшена.

У багатьох випадках продавець і покупець домовляються розділити витрати строго навпіл. Усе це вирішується на етапі переговорів, ще до підписання договору купівлі-продажу.

Щоб уникнути незрозумілих ситуацій, переплат та інших проблем зі сплатою обов’язкових податків і зборів під час переоформлення квартири, варто звернутися до досвідченого ріелтора. Кваліфікований фахівець знає актуальну вартість зборів, хто має пільги на сплату податків, до якого нотаріуса краще звернутися. Ріелтори АН “Маяк” допоможуть перевірити документи і правильність розрахунків, а також знизити ризики під час оформлення угоди незалежно від того, якою стороною ви виступаєте – продавцем або покупцем.